Rzecz o finansowaniu inwestycji… czyli o kłopotach rynku nieruchomości komercyjnych w przyszłości

Pojęcie, czy szerzej – idea zielonej transformacji w ostatnich latach weszła na stałe w użycie tak w urzędowym świecie biurokratów z Unii Europejskiej, jak i biznesu, który z mozołem adaptuje kolejne pomysły na ożywienie gospodarki czy jej transformację. I nie ma się co dziwić!

Społeczna odpowiedzialność biznesu (CSR),a zielona transformacja jest częścią koncepcji „CSR”, jest niczym innym jak uzupełnieniem działalności komunikacyjnej niemal każdego większego przedsiębiorstwa. U podstaw stworzenia CSR nie leżały pobudki altruistyczne (wszak biznes to nie instytucja charytatywna), lecz nośna koncepcja marketingowa, wedle której firma powinna pokazać interesariuszom, że daje coś dla dobra środowiska i wspólnoty lokalnej. I dotychczas to narzędzie stosowane było z lepszym lub gorszym skutkiem, ale na pewno nie na wielką skalę. Budżety na działania CSR-owe oscylowały w okolicach 1-2% budżetów marketingowych (choć najpewniej zmieniało się to w czasie i w zależności od rynku na którym działała dana firma).

Dzisiaj z pomocą UE, ale i generalnie trendu zachodzącego na świecie zielona transformacja to coś więcej niż proporczyk przypięty do logo firmy. Obserwując kolejne zmiany legislacyjne, również te planowane, to co było elementem wspierania wizerunku marki, stało się dzisiaj częścią nowej rzeczywistości. Inwestycje w poprawę środowiska to niezbędny już dzisiaj element prowadzonej działalności gospodarczej.

Poza pobudkami czysto wizerunkami zwrot ku zielonej energetyce czy po prostu ku dbałości o środowisko jest ekonomicznie pożądany. Rosnące koszty zużycia energii, planowane opłaty z tytułu śladu węglowego, nowe podatki / opłaty z tytułu gospodarowania odpadkami i wiele innych. To elementy, które dzisiaj wpływają na rentowność biznesu, którym zarządzają właściciele nieruchomości komercyjnych. Dodatkowo planuje się m.in. zaostrzenie norm dla takich systemów jak HVAC, gdzie wprost mówi się o osobnych subtargetach w zakresie redukcji emisji CO2 czy o udział nieruchomości w systemie EU ETS (handlu emisjami CO2).

Niczym gwiazdki z nieba, spadają na właścicieli nieruchomości kolejne zmiany i obostrzenia… a gwiazdozbiór nie jest mały! Przyjrzyjmy się jeszcze jednemu mechanizmowi. System ESG. Jest to tzw. zrównoważone finansowanie, gdzie poza biznesem ważne jest, aby ten biznes nie szkodził człowiekowi, a szerzej środowisku naturalnemu.

Innymi słowy, decyzje inwestycyjne podejmowane są z uwzględnieniem trzech makroczynników pozafinansowych: środowiskowego (Environmental – E), społecznego (Social – S) i dotyczącego ładu korporacyjnego (Governance – G).

Z danych Morningstar, globalnej firmy zajmującej się analityką inwestycyjną i zarządzaniem inwestycjami, wynika że rok 2019 był rekordowy pod względem napływu kapitału do europejskich funduszy inwestycji społecznie odpowiedzialnych. Wartość ulokowanych w nich aktywów osiągnęła 668 mld euro, po tym jak inwestorzy włożyli rekordową sumę 120 mld euro, co stanowi wzrost o 58 proc. w porównaniu z 2018 r.

Przybyło też 360 nowych funduszy inwestycji zaangażowanych społecznie, tak że na koniec ubiegłego roku ich liczba w Europie wyniosła 2.405. Sięgając po najświeższe dane, w raporcie z maja 2020 roku Morningstar podaje, że w pierwszym kwartale fundusze inwestycji społecznie odpowiedzialnych przyciągnęły na całym świecie 45,7 mld dol., i to w czasie, gdy z funduszy inwestycyjnych odpłynęło 384,7 mld dol.

Ktoś zapyta – co z tego? Większość funduszy inwestujących w nieruchomości komercyjne to fundusze poszukujących bezpiecznych, sprawdzonych inwestycji typu fundusze emerytalne (choć oczywiście są też fundusze inwestycyjne nastawione na szybki obrót nieruchomością i wysoką stopę zwrotu). Oznacza to, że w niedalekiej przyszłości takie fundusze, ale i banki będą bacznie przyglądać się nieruchomościom komercyjnym właśnie ze względu na wpływ na środowisko, stosując mechanizm ESG.

Przyszłość jest zielona!