Tag: ESG

Operator Systemu Dystrybucyjnego, znany pod skrótem OSDn, stanowi specjalistyczną formę zarządzania dystrybucją energii elektrycznej w zamkniętych, lokalnych sieciach, które nie są bezpośrednio połączone z główną siecią przesyłową. W praktyce oznacza to, że OSDn działa jako niezależny podmiot odpowiedzialny za obsługę infrastruktury energetycznej w ograniczonych obszarach, takich jak parki przemysłowe, centra logistyczne czy obiekty magazynowe.

Jego rola obejmuje koordynację dostaw energii, zapewnienie stabilności sieci oraz ułatwianie integracji nowoczesnych rozwiązań, jak odnawialne źródła energii. W odróżnieniu od większych operatorów, OSDn skupia się na specyficznych potrzebach zamkniętych systemów, co pozwala na bardziej elastyczne i dostosowane do lokalnych warunków zarządzanie energią.

To rozwiązanie wpisuje się w szerszy kontekst transformacji energetycznej, gdzie nacisk kładzie się na efektywność i zrównoważony rozwój, umożliwiając podmiotom komercyjnym traktowanie energii nie tylko jako kosztu, ale także jako potencjalnego źródła wartości dodanej.

W branży magazynowej, gdzie parki logistyczne stają się kluczowymi elementami globalnych łańcuchów dostaw, wdrożenie modelu OSDn przynosi liczne korzyści, przekształcając tradycyjną infrastrukturę energetyczną w aktywne narzędzie generujące przychody i zwiększające konkurencyjność obiektów. Właściciele takich nieruchomości mogą czerpać stabilne dochody z dzierżawy sieci energetycznej koncesjonowanemu operatorowi, co zapewnia przewidywalny strumień finansowy na okres nawet dziesięciu lat, bez potrzeby ponoszenia dodatkowych kosztów inwestycyjnych na rozbudowę czy modernizację. Taka dzierżawa nie tylko uwalnia kapitał na inne cele, ale również podnosi ogólną wartość nieruchomości, czyniąc ją bardziej atrakcyjną dla inwestorów poszukujących aktywów o wysokim potencjale zwrotu.

Najemcy parków magazynowych zyskują na tym rozwiązaniu poprzez możliwość samodzielnego wyboru dostawcy energii, co znane jest jako zasada TPA, pozwalająca na negocjowanie korzystniejszych warunków taryfowych i dostosowanie kontraktów do indywidualnych potrzeb operacyjnych.

Dodatkowo, model ten ułatwia zawieranie umów na zakup zielonej energii bezpośrednio od producentów, co wspiera cele zrównoważonego rozwoju i pomaga w spełnianiu standardów środowiskowych, społecznych i zarządczych, coraz częściej wymaganych przez dużych graczy rynkowych, takich jak międzynarodowe korporacje logistyczne. W efekcie, parki magazynowe wyposażone w OSDn stają się bardziej pożądane, co przekłada się na dłuższe okresy najmu, mniejszą rotację tenantsów i wyższe stawki czynszowe, ostatecznie wzmacniając pozycję właściciela na rynku nieruchomości komercyjnych.

Redukcja ryzyka finansowego to kolejny aspekt, gdzie OSDn przejmuje od właściciela obiektu odpowiedzialność za rozliczenia, płatności i windykację najemców.

Dzięki działaniu OSDn, integracja z odnawialnymi źródłami energii, takimi jak panele fotowoltaiczne instalowane na dachach magazynów, umożliwia sprzedaż wyprodukowanej zielonej energii najemcom, co powiększa zyski właściciela nieruchomości i zapewnia szybszy zwrot z inwestycji, jednocześnie poprawiając bilans ekologiczny.

Dla inwestorów w sektorze logistycznym, OSDn oznacza traktowanie infrastruktury energetycznej jako strategicznego aktywa, które wspiera długoterminowy wzrost wartości portfela, szczególnie w kontekście rosnącego zapotrzebowania na „zielone” obiekty, gdzie efektywność energetyczna staje się kluczowym czynnikiem decyzyjnym przy wyborze lokalizacji przez firmy nastawione na zrównoważony rozwój. W rezultacie, wdrożenie tego modelu nie tylko optymalizuje codzienne funkcjonowanie parków magazynowych, umożliwia elastyczne dodawanie punktów poboru, co jest kluczowe dla rozwijających się parków logistycznych ale także pozycjonuje je jako liderów w transformacji energetycznej, przyciągając fundusze inwestycyjne zainteresowane aktywami o niskim ryzyku i wysokim potencjale środowiskowym.

ESG w kontekście zastosowania OSDn Model OSDn doskonale wpisuje się w ramy ESG, gdzie E – Środowisko (z ang. environmental) odnosi się do redukcji emisji CO2 poprzez integrację odnawialnych źródeł energii i optymalizację dystrybucji, co minimalizuje wpływ na środowisko naturalne. S – Społeczna odpowiedzialność (z ang. social responsibility) odpowiedzialność podkreśla korzyści dla społeczności, w tym zapewnienie stabilnych dostaw energii dla najemców i wsparcie lokalnych inicjatyw ekologicznych, co buduje pozytywny wizerunek firmy. G – Ład korporacyjny (z ang. governance) obejmuje transparentne zarządzanie siecią energetyczną zgodnie z regulacjami, co zapewnia zgodność z prawem i etykę biznesową, zwiększając zaufanie inwestorów.

Aby lepiej zilustrować praktyczne aspekty OSDn w branży magazynowej, warto przyjrzeć się potencjalnym scenariuszom zastosowania. W typowym parku logistycznym o powierzchni kilkudziesięciu tysięcy metrów kwadratowych, gdzie zużycie energii jest wysokie ze względu na oświetlenie, systemy wentylacji i automatyzację, OSDn umożliwia stworzenie mikrosieci, w której energia z lokalnych źródeł zasila części wspólne nieruchomości lub jest sprzedawana wśród najemców. Inwestorzy mogą w ten sposób dywersyfikować swoje przychody (NOI), łącząc tradycyjny najem powierzchni z dodatkowymi dochodami z zarządzania energią, co w perspektywie długoterminowej podnosi kapitalizację obiektu. Dla sektora nieruchomości komercyjnych, gdzie konkurencja jest zacięta, takie podejście staje się przewagą strategiczną, szczególnie w Polsce, gdzie rozwój parków magazynowych napędzany jest przez e-commerce i międzynarodowy handel.

Poniższa tabela przedstawia przykładowe szacunkowe wpływy OSDn na kluczowe wskaźniki w parku magazynowym średniej wielkości, oparte na ogólnych analizach branżowych:

Wskaźnik	Bez OSDn	Z OSDn	Szacunkowa poprawa
Roczne koszty energetyczne	Wysokie, zależne od taryf zewnętrznych	Obniżone dzięki sprzedaży zielonej energii	Do 20-30% oszczędności
Wartość nieruchomości	Standardowa, bez premii ESG	Podwyższona dzięki zrównoważonemu profilowi	Wzrost o 10-15%
Rotacja najemców	Wysoka, ze względu na brak elastyczności	Niska, dzięki zadowoleniu z usług energetycznych	Redukcja o 15-25%
Przychody dodatkowe	Brak	Z dzierżawy sieci i sprzedaży zielonej energii najemcom	Stabilne przez 10 lat, rzędu 100-200 tys. PLN rocznie, z szybszym zwrotem inwestycji
Emisje CO2	Wysokie	Zmniejszone poprzez OZE	Redukcja o 20-40%

W kontekście szerszych trendów, OSDn wspiera rozwój „zielonych magazynów”, gdzie energia staje się integralną częścią strategii biznesowej. W parkach logistycznych, integracja z magazynami energii pozwala na przechowywanie nadwyżek z fotowoltaiki, co stabilizuje dostawy i maksymalizuje przychody z sprzedaży energii.

Dla właścicieli, to oznacza nie tylko finansowe korzyści, ale także reputacyjne, jako że obiekty zgodne z zasadami ESG przyciągają najemców i ułatwiają dostęp do finansowania zielonych projektów.

W Polsce, gdzie sektor logistyczny rośnie dynamicznie, OSDn staje się narzędziem adaptacji do zmieniających się regulacji środowiskowych, zapewniającym konkurencyjność na europejskim rynku.

Podsumowując, OSDn reprezentuje nowoczesne podejście do zarządzania energią w branży magazynowej, gdzie korzyści płynące z jego wdrożenia obejmują nie tylko bezpośrednie przychody i oszczędności, ale także strategiczną pozycję na rynku nieruchomości komercyjnych. Dla właścicieli parków logistycznych, inwestorów i najemców, to rozwiązanie otwiera nowe możliwości, czyniąc infrastrukturę energetyczną kluczowym elementem sukcesu biznesowego. Więcej informacji na temat wdrożeń i analiz potencjału znajdziesz na www.plusenergia.pl.

Autor: Krzysztof Daszkiewicz-Bortnowski